夏磊：德国房价房租长期稳定之谜
来源：夏磊地产观察
编辑：刘力豪
时间：2018/8/21 0:00:00
在全球发达国家中，德国住房制度运行堪称奇迹。不仅很好解决了二战遗留的住房短缺问题，套户比从1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均居住面积达46平，还保持了房价长期稳定，1970年以来的47年里，房价年均增幅1.8%，在全球其他主要经济体房价潮起潮落中独善其身。
德国以租房为主流，住房自有率45%，55%的人租房居住，租赁群体人均住房面积38平，租赁条件较好。供应结构以居民所有为主，家庭户持有住房占81%。房龄结构上展现“住房质量奇迹”，住房持久耐用，70%以上的住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。
德国住房制度，是读懂德国房价长期稳定的基因密码。德国房价长期稳定，构成德国住房制度的三大支柱居功至伟。
一是稳健的金融制度。二战以后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。1998年，欧洲央行成立，总部设在德国法兰克福，很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。《马斯特里赫特条约》使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行，规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标。1950-2017年，德国CPI年均增速仅2.4%，通胀控制能力是全球典范。
德国住房金融体系以商业按揭为主、住房储蓄为辅。德国按揭贷款的首付比例通常在20-30%，国际对比中处于相对较高水平，住房贷款以固定利率合同为主，利率与首付比例形成反向变动机制。德国独特的住房储蓄模式，先存后贷、以存定贷、专业经营、固定低息。德国居民房贷占GDP比重仅36%，居民负债占GDP仅53%，居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。
二是均衡的税收制度。在住房交易环节征收重税，有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。不动产交易税税率高达3.5-6.5%，叠加公证费、不动产登记费、中介服务费等各类交易费用，交易成本可达10%甚至更高，对交易获利部分还要征收差价盈利所得税，只有转让前用于长期出租或自住的住房，才予免征。使用环节有二套住房税和租金收入所得税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，增加了居民占用多套住房的成本，引导居民不超额占用住房，减少住房空置，德国住房空置率只有3.2%。保有环节仅对土地所有权征收土地税，住房无需纳税，土地税实际税率低，鼓励居民长期持有。住房税收占全国税收收入比重仅3.7%，占财政收入比重仅1.9%，居民住房税收负担较低。
三是完备的租赁制度。在德国，租房是主流，全国55%的人口租房住，柏林、汉堡等大城市更高达80%。
租房者有租约保障和租金限制双重法律保障。租约保障——房东解约要理由。租赁合同默认为无固定期限合同，房东要解约必须符合法定的特殊情形，仅限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发等。租户在房东转让住房时享有优先购买权。租金限制——租金上涨有前提，过去15个月内不得上调过租金，目标租金不超过同等条件住房的租金标准，租金3年内涨幅不得超过20%、住房供给严峻的特殊区域不得超过15%。房东目标租金过高将面临高额罚款和长期监禁处罚。
租房者享受公共服务。租户只需登记注册并依法纳税，也可享受当地公共资源和服务，不受产权限制。
租房有租金补贴。政府根据收入和家庭规模，向租房户提供住房补贴，户均补贴额逐年提升，保障受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的损害。
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