虽然离“金九银十”还有一个月，但对于2012年房地产市场而言，市场与政策的博弈渐成白热化状态，房价的争论也从未停止。

“8月，热不热？”“政策，到底了没？”“房价，降不降？”“房子，买不买？”“专家，该信谁？”这些都是当下楼市最热的话题，成为8月乃至下半年楼市的看点。

Q：八月，热不热？

A：开盘很热，销售也不会冷

“8月，到底热不热？”

如果只是问天气，毫无疑问，这是一年中最热的季节，“八月流火”正是最贴切的形容。但要是问楼市，却值得思量一番。

从趋势来看，包括7月份在内，郑州楼市沿着一个上升的曲线发展，在成交量同比大增的基础上，成交价格也逐渐稳定。在此背景下，购房者入市信心逐渐高涨，8月份郑州楼市延续“良好”状态的可能性会比较大。

从历史上看，8月份虽然是传统意义上的“淡季”，但在郑州市场上，这一趋势显然有些反常。以2011年为例，据郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据显示，8月份郑州市商品住宅成交量为5390套，比7月增加了1547套，有意思的是，这个成绩相比当年的“金九”毫不逊色，竟然比9月多卖了653套！

除了过往的市场表现不错之外，开发商对于市场的信心也很高。据搜房网数据监控中心数据显示，截至7月30日，包括中牟、荥阳等地区在内，郑州预计有29个项目开盘，其中有7个纯新盘，3个写字楼项目，3个商铺。

从以上数据可以看出老盘加推仍然是8月入市楼盘的主流，但新盘也不可小觑，比如保利百合、城开绿城绿园、风和日丽新领地等项目均为首次开盘，特别是保利百合为保利地产落子郑州的首个项目，引起了较大的关注。

Q：政策，到底了没？

A：将调控进行到底

调控政策从未停止，个别地方政府的“微调”也屡禁不止，随着楼市成交量、成交价的止跌回升，房地产调控再次进入敏感阶段。

而据新华网的报道，从全国主要城市地价监测系统获悉，自2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

不过，从中央政府的历次表态来看，“将调控进行到底”似乎是这一次政策的主基调。除了在《人民日报》、新华社发文，并由相关部委多次重申调控不放松之外，7月24日，国务院派出8个督查组赴16个省(市)开展房地产市场调控政策专项督查，再次释放调控不动摇的明确信号。

土地市场作为楼市回暖的信号，随着各地高价地甚至是“地王”的频繁出现，市场再次发热的趋势已然显现。在此背景下，为了“巩固调控结果”，让楼市实现“软着陆”，关于土地市场的调控政策也已出台。据最新报道，作为调控政策的手段之一，从近期开始，北京市挂牌出让的住宅用地将设置最高限价，超过该价格之后，将不再接受更高报价。

Q：房价，降不降？

A：降不降难说，短期肯定不会涨

“现在如此敏感的时刻，降不降价不好说，但一时半会儿肯定是涨不起来的。当然从长远来说，随着收入提高和经济发展，房价合理、稳步地上涨将是趋势。”对于“房价降与不降”的设问，无论是开发商还是业内人士，都给出了如上比较一致的回答。

当被问及楼市成交回暖、政策面向好的情况下，下半年郑州房价是否会出现2009年那样的报复性反弹时，永威置业常务副总马水旺肯定地回答：“不会。”

“原因有两个。第一，目前的开发商已经很理性，不会盲目追求利润，所以目前最重要的任务是消化库存、回笼资金，然后迅速拿地发展，今年和明年都不用担心房价会涨。第二，随着‘二环十五放射’规划实施，以及‘合村并城’的推进，郑州市土地供应将大幅增加，开发面积也将创下新高，这些分布在郊区的项目会平抑房价。”马水旺说。

马水旺的观点基本上反映了当下开发商对于市场的基本判断。

从2011年开始，楼市经历了“史上最严厉调控”，限购、限贷和限价政策成为调控的“底线”，也成为楼市回暖的命门，在这样的高压之下，房价这一野马被扼住缰绳，再难狂奔。

但是，2012年上半年，随着宏观经济的低迷，以及对2011年紧缩政策的调整，加上各地政策“微调”，楼市成交逐步回暖，房价走低的可能性正在减弱。

Q：房子，买不买？

A：自用购房尽可出手

毫无疑问，2012年，是个“刚需”之年，无论是成交面积，还是成交价格，以首套置业为主的“刚需购房者”，支撑了整个楼市的发展。

一个有趣的例子是全国首个“刚需房”的出现。7月中旬，深圳阳基春天里项目打出了“中国第一份刚需宣言”，称房子“谢绝投资，只卖刚需”，成为全国首例“自限刚需房”，很讨巧地顺应了当下楼市“刚需生长”的趋势。

虽然对于“刚需”的概念多有争议，但在众多开发商看来，只要是出于“自住”，都可以认为是“刚需”，当下正是出手的好时机。

比如，在康桥金域上郡项目总经理赵娜看来，刚需释放和销量飘红背后都有一定的政策原因。“以降息为例，主观上虽然不是为了救房地产市场，但是对房地产的影响还是利好的。楼市的刚需购买力将进一步释放。除了购房者的购房成本减轻外，更为重要的是连续降息将进一步扭转房地产市场预期，加快市场信心的恢复。”

郑州未来远大置业总经理张子玖认为，与一线城市相比，郑州房价泡沫并不大。作为一个省会城市，郑州房价并没有居于高位。下半年，郑州房价上升的空间依然存在。因此置业者若有心仪的房子，现在是出手的最好时机。

Q：专家，信不信？

A：意见仅供参考，买房还看自己需要

7月30日，著名“唱多人士”， 北师大房地产研究中心主任、教授、博导董藩，在自己微博上声称“今天有人劝我与谢国忠大赌一把，因昨天他再谈‘千万别买房，有空房赶快卖’的观点。近两年他一直说未来房价会下跌50%，而我一直劝需要又买得起的尽快买，因为高速增长还未结束，早买比晚买强。”

除此之外，董藩还调侃说：“信国忠，一场空。听董藩，把身翻！历史已验证我是对的他是错的，未来会重复验证这个结论！”

且不说二者孰是孰非，但纵观整个房地产市场的发展历程，与房价问题一直相伴的，除了专家，还是专家，有人托市，有人唱空，争来吵去，唾沫横飞，半刻不曾停歇。

专家作为专业人士，他们的言论观点，自然被购房者奉为圭臬。但是，随着购房者的逐渐理性，以及自住需求成为市场的主流，专家的观点越来越成了“参考意见”。

对于“买房是否会采纳专家意见”，在采访的数十位购房者中，绝大多数的购房者声称，会根据自己的实际需求买房，专家意见仅做参考。除此之外，也有购房者声称，不会理会专家的说法；也有购房者则陷入了“纠结”的两难境地。但无论如何，也许正如一位购房者所说：“专家的言论可以作为参考依据，但不能起决定作用。”