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最近，宏观政策已经悄然转向，虽然我们表面说不搞大水漫灌的刺激，但是之前并没有成功的先例，所以几乎所有人都相信，一旦水放出来，必然先进入楼市。特别是一线楼市，每次宽松周期，北上广深都会掀起一轮上涨。


城市管理者当然也深知套路，更知道我们既要马儿跑又要马儿不吃草的一贯要求，所以自打宏观政策转向定调之后，多个城市开始紧锣密鼓的出台政策应对，尽量做到对冲效果。


比如深圳建行重磅宣布：全线提高房贷利率至15%，而二套房利率更是上浮至20%。更狠的是，对于信用记录不佳者，尤其是近两年贷款（包括信用卡）逾期两期五次以内的，上浮25%。这意味着，四大国有行深圳分行的首套房利率，已全部提高了15%，二套房利率提高了20%。


换句话说，你以为货币全面宽松，市场利率下行，应该是房贷利率下调，但银行却迫不及待的反常规操作，提高了首套房和二套房的利率，这肯定不是市场行为，必然是窗口指导。


昨天也有媒体曝出了一个消息，是深圳市规划国土委的请示文件。





一：限制公司买房：暂停企事业法人单位在深圳购房，已经购买的商品住房5年内禁止转让。


二：个人限售：住宅三年，公寓五年。


三：离婚两年内买房按照第二套计算。


目前可以肯定的是这份请示的内部文件是真实的，至于出不出台以后再说，但文件里面的数据，意外暴露了深圳楼市最大的一个问题就是，投机炒作水分太大了！


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请示文件谈到，由于新房限价，部分热点区域新房和二手房价格倒挂，买到即赚到效应发散，公司参与摇号带来了市场情绪紧张。


当然也不是所有楼盘都有倒挂，今年深圳106个在售楼盘，大概30%的楼盘存在倒挂，主要集中在南山科技园、蛇口、前海、龙华中心区等热点区域。


并特别点名了蛇口招商双玺，也就是传说中5000万只能找个角落蹲一蹲的那个神盘，以公司名义买房的数量，占到了摇号人数的22%。


由于价格倒挂，存在套利空间，大量手握现金的买家，为了破除限购，只好注册多个公司来参与摇号，这对于真正有买房需求的个人来说，肯定会形成挤压，文件认为，这违背了房住不炒，稳定房价的调控目标。


2017年，深圳企业购买新住宅总共有785套，虽然数量是不多，占比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期占比明显上升，具体上升多少，规土委就没有公布今年的数据了，估计是上升了不少，所以特别强调了企业投机意图上升，需要给限购政策打上公平的补丁。


此前，北京、广州、长沙、杭州、西安、南京等多个城市，已经出台了措施，暂停向企事业单位销售住房。上海在7月2日，也对企业限购了。


深圳跟上海的调控政策，历来都是同进同退的，深圳跟随上海对企业限购，堵住这个漏洞，应该是八九不离十的事。


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如果不是深圳这次请示文件流出，我都不知道深圳这个城市的投机炒作之风这么严重。


文件指出，2017年，深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%，基本上快占据半壁江山了！说明市场存在一定的短炒投机行为！


当然我不排除有一些确实是换房需求，我身边就有买了2年，2房卖掉换3房的，然后又只有2年，把3房卖掉，又想换个4房的学位房。


但说实话，他们在换房的过程中，其实同时也是考虑着如何让我的房子更加能升值，过2年，刚好税费也更低了，手中的存款也多了点，那就换房，尽量杠杆最大化，让手中的钱拿来做首付，撬动总价更高的房子，能不存钱就不多存钱，别放在手里贬值，改善房子是一方面，另一方面也是资产保值增值，这一点我是真服了深圳人的投资意识。


所以深圳二手房市场，大部分都是满2年就卖的房子，你要找满5唯一的房子，基本上快绝迹了。


文件给出的数据是，2015年7月-2018年6月，深圳居民购买的新房和二手房住宅总共是40.34万套，占存量房的23.7%，（目前登记在册的商品住房存量数据为170万套），如果限售三年，那将有40万套房源将被锁定交易，可以有效遏制房地产炒作。


但一线城市里面，目前只有广州出台了限售2年，北京只有两限房限售5年，普通商品房不限，上海还没有限售。


深圳在限售上，也有可能会比较谨慎，因为一旦限售，二手房可售房源会大量减少，剩下的房源会不会涨价？是不是会引发大家涌入新房市场，引发抢房？政府可能考虑的问题会更多。


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最后就是限离了，这个执行的可能性倒是比较大，因为深圳规土委文件上的数据显示，离婚后购房的比例太夸张了。


2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全深圳新房总成交量的10.8%，离婚2年内买二手房的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手房总成交量的4.2%，说明深圳离婚后，短期内再买房投机房产占比比较大。


目前，北京、广州已经出台住房信贷政策，避免购房家庭通过离婚享受住房贷款政策。而直接限离的城市，有成都、长沙等。


这也是打补丁，很多通过假离婚可以获得首套资格、税费优惠，这是造成假离婚买房的原因。


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整体而言，这个文件出台的可能性，我觉得第1条，对企业限购出台的可能性是99.99%，指日可待；第2条，对个人限售，可能性50%吧，我把握不是很大，因为上海大哥还没出啊；第3条，可能性90%，可能性也比较大。


对市场影响，如果对企业限购，对高端豪宅盘，可能会有点小影响，因为有钱人很多没有名额，毕竟是几千万的房子，也不敢轻易用不信任的人名义买，以前宁可注册公司买，多交点税都无所谓，如果不能买住宅了，那有钱也只能看着别人买了。


限离，减少投机炒作，但也只是个小补丁，不构成对整个市场大的影响。


如果限售能出来，会把一部分短炒的投机客烤焦，他们的杠杆比较高，有的人甚至是用消费贷周转，这部分投资客比例在10%-20%，如果他们是2016年进场的，那亏损无疑。


就目前其他城市来说，房价还在上涨的，投资者似乎忘记了限售这一条，比如重庆、昆明、宁波、贵阳、武汉、杭州等，楼市还是按照既有的上涨节奏在走。


房价下跌的城市，比如北京，环京，商品房根本就没有限售，主要是因为限购限贷太狠了，该跌照样跌。


厦门房价也跌了，限购限贷的同时限售了，等于雪上加霜，所以原计划短炒的投资客想割肉也不行，被套的动弹不得。


南京、广州、成都、苏州、郑州这些限售的城市，现在也是处于横盘状态，没有看到明显的下跌。


所以深圳如果住宅真的限售了，会跟厦门一样，从高位出现实质性下跌，还是跟其它限售城市一样继续横盘呢？


厦门的房价全国第四，土地面积也很小，需求来自整个闽南，杠杆非常高，投机炒作盛行，跟深圳也有些类似，只不过深圳的经济底子要比厦门还是强很多。


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说这么多，一切都是假设，还是等一等政策明朗了再说吧，可以肯定的是，哪怕央行大放水，楼市的调控政策只会紧不会松。


虽然都是宽松，但这次跟2015年的态度完全不一样，那会是要去库存，而现在已经库存告急，那会房价虽然高估，但也还能承受，而现在已经涨到了天花板，深圳再涨就超过香港了，前面已经看不到路了。所以宽松的同时抑制房地产泡沫，相信一定是政策的一个原则。但是最倒霉的是，他还不想让房价跌，只想维持现状。所以只能在流动性上下功夫，既然房价不崩盘，就先让流动性崩盘。控制买入，限制卖出，楼市将逐渐回到计划经济市场。


至于未来一线房价还能不能涨，现在还真说不好，不过可以给个条件，如果不限售，一定会涨，如果限售加码了，一线可能还能按的住。当然更狠的政策储备还有，就比如我们一直建议的，停掉房抵贷，和二套房贷款。一下楼市的流动性就会枯竭。


但考虑到银行的风控模式，就是以房子为主，也是他最赚钱，最安全性价比最高的生意，如果暂停房抵贷，银行可能完全不会做生意了，所以执行难度确实很大。但这也恰恰是问题所在，你放给企业的钱，其实都会通过房抵贷，最终绕回到楼市里。所以这就是金融被房子绑架的现实表现。


蜜财经综合自樱桃大房子、齐俊杰看财经等。